相続した不動産を売りたい

調査・確認：くらべどき最終確認日：2026年9月21日

買主へ名義を移すには、その前に自分の名義になっている必要があります。相続人申告登記は申請の義務を履行したものとみなす制度で、所有権の移転を登記するものではありません。期限に追われている人と、売りたい人とで、やることが違います。

申請の義務と、売るための登記は別のもの

まず義務の条文です。

これは申請しなければならないという義務の定めです。期限や過料、正当な理由の例は相続の手続きの費用と、誰に頼めるかで扱っています。このページは売る側の話だけをします。

「所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。（第七十六条の二第一項）」

期限に間に合わないときのために、申し出る制度があります。

そして効果の条文が続きます。

「前条第一項の規定により所有権の移転の登記を申請する義務を負う者は、法務省令で定めるところにより、登記官に対し、所有権の登記名義人について相続が開始した旨及び自らが当該所有権の登記名義人の相続人である旨を申し出ることができる。（第七十六条の三第一項）」

ここが分かれ目です。

履行したものとみなす、と書かれています。所有権の移転を登記するとは書かれていません。 申し出ただけの状態では、登記簿の所有者は亡くなった人のままです。買主に渡す名義がありません。

「前条第一項に規定する期間内に前項の規定による申出をした者は、同条第一項に規定する所有権の取得…に係る所有権の移転の登記を申請する義務を履行したものとみなす。（第七十六条の三第二項）」

分け方を決めたあとの条文です。

法定相続分で登記してから分割した場合、相続分を超えて取得した人に、分割の日から数え直す期限がかかります。売る相手に渡すのは、この登記が済んだあとの名義です。

「前項前段の規定による登記…がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から三年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。（第七十六条の二第二項）」

登記名義人の表示についての条文です。

登記簿の住所が現住所と違うと、売却の登記の前に変更の登記が必要になります。二年という別の期限もかかっています。

「所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。（第七十六条の五）」

誰が相続人か、どう分けるか、税額がいくらか、その物件がいくらで売れるかは扱いません。「正当な理由」に当たるかも判断しません。手続きを誰に頼めるかと費用は相続の手続きの費用と、誰に頼めるかにあります。

引用した条文は、e-Gov法令検索から二千二十六年九月二十一日に取得した現行法令です。

相続人申告登記を済ませたから売れると思っている: 条文は申請の義務を履行したものとみなすとしています。所有権の移転を登記するものではないので、登記簿の所有者は変わりません。売るには移転登記が別に必要です。
すぐ売りたいが、分け方が決まらない: 売るには誰の名義にするかを先に決める必要があります。共有のまま売る場合は全員の同意が要ります。話がまとまらないときの条文は共有物の分割で扱っています。
いったん法定相続分で登記した: そのあと遺産分割をして相続分を超えて取得した場合、分割の日から数え直す期限がかかります。売却の登記の前に、この登記が済んでいるかを確かめてください。
登記簿の住所が昔のままだ: 売却の登記の前に、氏名または住所の変更の登記が必要になります。二年以内という別の期限の条文もあります。
期限や過料のことを調べている: 三年の起算点、十万円以下の過料、正当な理由の例、司法書士に頼んだときの報酬は相続の手続きの費用と、誰に頼めるかにまとめています。