借地権とは何か
借地借家法は借地権を、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権と定めています。存続期間は三十年が下限です。地上権か賃借権かで、譲渡に地主の承諾が要るかどうかが変わります。まず自分の契約がどちらかを確かめてください。
借地権とは何か
定義の条文から確かめます。
建物の所有を目的とすることが要件に入っています。駐車場として借りている土地は、この借地権にあたりません。
地上権と賃借権のどちらかで、譲渡に地主の承諾が要るかどうかが変わります（地上権か賃借権か、旧法か新法か）。
「借地権 建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。（第二条第一号）」
期間
存続期間の定めです。
「借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。（第三条）」
売るときにつまずく場所
建物を売ると、土地を借りる権利も移ります。そこで地主の承諾が問題になります。条文にはその先があります。
地主に不利となるおそれがないのに承諾しないとき、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができるという規定です。条文には、利益の衡平を図るために借地条件の変更を命じたり、許可を財産上の給付にかからせたりできるとも書かれています。
「借地権者が賃借権の目的である土地の上の建物を第三者に譲渡しようとする場合において、その第三者が賃借権を取得し、又は転借をしても借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず、借地権設定者がその賃借権の譲渡又は転貸を承諾しないときは、裁判所は、借地権者の申立てにより、借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる。（第十九条第一項）」
更新がないときの買取請求
期間が満了して更新がない場合の規定もあります。
建物を時価で買い取るよう請求できる、という内容です。
「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。（第十三条第一項）」
ただし、定期借地権は扱いが違う
更新も買取請求も無いと定められる型があります。
自分の契約がこの型かどうかで、前提がまるごと変わります。契約書を確かめてください。
「存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、…契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。（第二十二条第一項）」
古い契約は別の法律が適用される
借地借家法の附則は、この法律の施行前に設定された借地権について「なお従前の例による」としています。つまり旧借地法が適用される契約があります。いつ設定された契約かを先に確かめてください。
このサイトが扱わないこと
第十九条の申立てが認められるかどうかは裁判所が判断します。承諾料の相場、借地権の価格、税の扱いも扱いません。弁護士、司法書士、宅地建物取引業者にご確認ください。
引用した条文は、e-Gov法令検索から二千二十六年九月二十一日に取得した現行法令です。
あなたの状況ではどうするか
- 地主に売りたいと伝えたら断られた
- そこで終わりとは限りません。借地借家法には、地主に不利となるおそれがないのに承諾しないとき、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができる規定があります。認められるかは裁判所の判断なので、弁護士にご相談ください。
- 契約書が見つからない
- 先に探してください。設定された時期で適用される法律が変わり（地上権か賃借権か、旧法か新法か）、定期借地権かどうかで更新も買取請求も変わります。前提が決まらないと、売り方も決まりません。
- 駐車場として借りている土地を売りたい
- 借地借家法の借地権は、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権と定義されています。建物がない場合はこの定義に当たりません。別の枠組みになります。
- 契約期間が終わりそう
- 更新がない場合、借地権者は建物を時価で買い取るよう請求できるという規定があります。ただし定期借地権では、この買取請求をしないと定められている場合があります。契約書を確かめてください。
- 地主から更新しないと言われた
- 更新の可否は条件があり、このサイトでは判断しません。建物買取請求の規定があることだけは条文で確認できます。弁護士にご相談ください。
このページの根拠
- e-Gov法令検索（デジタル庁）「借地借家法（平成三年法律第九十号）」2026-09-21取得