再建築不可になる理由は三つに分かれる
建築基準法は、敷地が道路に二メートル以上接することを求めています。足りないのが幅なのか、そもそも接している道が法律上の道路でないのかで、話が変わります。さらに条文には適用除外があり、特定行政庁の認定や許可で建てられる場合があります。
原則。二メートル以上接すること
まず条文です。
「建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。（第四十三条第一項）」
では「道路」とは何か
接していればよいのではなく、相手が法律上の道路である必要があります。
つまり、家の前に道があっても、幅が足りなければ法律上の道路ではありません。ここが一つ目の型です。
「この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。（第四十二条第一項）」
幅が足りなくても道路とみなされる場合
例外があります。いわゆる二項道路です。
この場合、道路の境界線が道の中心線から二メートルの位置にあるとみなされます。建て替えるときに敷地が後退するのはこのためです。使える敷地が減るので、建つかどうかだけでなく、どれだけ建つかも変わります。
「…この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル…の線をその道路の境界線とみなす。（第四十二条第二項）」
三つ目の型。接している幅が足りない
相手が道路であっても、接している部分が二メートルに満たなければ原則を満たしません。旗竿地で竿の部分が細い場合がこれにあたります。
ここまでが、再建築不可と言われる状態の内訳です。幅四メートル未満の道に接している、法律上の道路に接していない、接している幅が二メートル未満。どれに当たるかで、次にやることが変わります。
条文には適用除外がある
「再建築不可」は永久に建てられないという意味ではありません。第四十三条第二項は、次のいずれかに当たる建築物には第一項を適用しないとしています。一号はこうです。
「その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの（第四十三条第二項第一号）」
二号はこうです。
「その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの（第四十三条第二項第二号）」
どちらも、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したものに限られます。自動的に外れる定めではありません。許可を受けられるかは敷地ごとに違うので、判断するのは特定行政庁です。買う前でも売る前でも、確かめる先は窓口になります。
二号（建築審査会の同意を得た許可）
こちらは審査会の同意が要ります。
一号は認定、二号は許可という形です。どちらも判断するのは特定行政庁で、このサイトでは個別の敷地が当たるかどうかを判断しません。
「その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの（第四十三条第二項第二号）」
このサイトが扱わないこと
個別の敷地が適用除外に当たるかどうか、売却価格への影響、税や相続の扱いは扱いません。条文が何を定めているかと、どこに確かめに行くかまでです。確かめる先は、その土地を所管する特定行政庁の建築指導を担当する窓口です。
建て替えではなく直せる範囲は再建築不可物件のリフォームで扱っています。
引用した条文は、e-Gov法令検索から二千二十六年九月二十一日に取得した現行法令です。法令は改正されます。
あなたの状況ではどうするか
- 前の道が狭いと言われた
- 幅を測ってください。四メートル未満なら、二項道路として指定されているかどうかで扱いが変わります。指定されていれば道路とみなされますが、建て替えのときに敷地が後退します。
- 道はあるが、私道だと聞いている
- 私道でも法律上の道路にあたる場合があります。第四十二条第一項は該当する種類を号で列挙しています。所管の窓口で、その道がどの号に当たるかを確かめてください。
- 旗竿地で、竿の部分が細い
- 接している幅が二メートルに満たなければ原則を満たしません。実測で何メートル接しているかを確かめてください。登記の形と実際の幅が違うことがあります。
- 再建築不可だから何もできないと思っている
- 条文には適用除外があります。一号の認定、二号の建築審査会の同意を得た許可です。当たるかどうかを判断するのは特定行政庁なので、窓口で確かめてください。
- 売りたいだけで、建て替えるつもりはない
- それでも、どの型に当たるかは伝える材料になります。買う側は建てられるかどうかを見ます。幅と道路の種別を先に確かめておくと、話が早く進みます。
このページの根拠
- e-Gov法令検索（デジタル庁）「建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）」2026-09-21取得